Contexte : Une promesse de vente portant sur une maison d’habitation est signée. Le vendeur autorise ensuite l’acquéreur, en vertu d’une convention d’occupation à titre précaire, à occuper le bien à titre gratuit dans l’attente de la réitération de la vente en la forme authentique. Le vendeur cesse d’assurer la maison. Quelques jours après, la maison est détruite par un incendie. L’acquéreur renonce à la vente, comme le permet une clause de la promesse, et est indemnisé de ses dommages matériels par son assureur.
Rappel : Art.1733 du code civil « Le locataire répond, au titre des dégradations ou pertes, de l’incendie à moins qu’il ne prouve, soit que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou de force majeure ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par une maison voisine (). »
Ce qu’il faut retenir : Le vendeur qui autorise l’acquéreur à occuper le bien à titre gratuit avant la réitération, en vertu d’une convention d’occupation à titre précaire, ne peut pas rechercher la responsabilité de l’acquéreur en cas d’incendie.
Pour rendre sa décision, la Cour juge que la présomption de responsabilité posée par l’article 1733 du code civil ne s’applique que lorsque les parties sont liées par un contrat de location/bail.
En l’espèce, le vendeur a autorisé l’acquéreur à occuper la maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, sans exiger aucune contrepartie financière.
L’acquéreur n’est donc pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil faute de contrat de location/bail, et faute également de contrepartie financière à l’occupation des lieux.
Pour aller plus loin : Il convient de recommander à tout vendeur de fixer une contrepartie à la charge de l’acquéreur autorisé à occuper l’immeuble vendu entre la signature de la promesse de vente et la réitération par acte authentique, et de ne pas cesser d’assurer le bien pendant cette période.La présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire ne concerne que les rapports locatifs.
Le propriétaire ne peut pas utilement invoquer cette disposition à l’encontre d’un sous-locataire, d’un nouveau locataire entré dans les lieux avant la prise d’effet du bail dès lors qu’il n’est pas établi qu’il existait une contrepartie pour cette période. Dans l’arrêt commenté, le vendeur soutenait que la présomption de responsabilité devait s’appliquer à tout occupant autorisé contractuellement, même sans contrepartie.
La Cour de cassation réaffirme la nécessité d’une contrepartie à l’occupation du bien : il s’agit d’une application stricte du texte de l’article 1733 du Code civil.
- Cour de cassation, Troisième chambre civile, 29 janvier 2026, 23-18.152, 23-18.152
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